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索引号: 11330600002575262N/2022-00084 公开方式: 主动公开
发布机构: 市国资委 公开日期: 2022-05-05
主题分类: 其他 发文字号: 绍市国资产〔2022〕10号
关于印发《绍兴市市管企业房产管理办法(试行)》的通知

发布日期: 2022-06-01 14:07 访问次数: 信息来源: 市国资委 字号:[ ]


 

市管企业:

为进一步加强企业国有资产监管,规范市管企业及其各级子企业房产转让和租赁行为,提高国有资产运营效益,防止国有资产损失,推进党风廉政建设,现将《绍兴市市管企业房产管理办法(试行)》印发给你们,请认真遵照执行。

特此通知。

 

 

                           绍兴市国资委

                           202255 

 

 

 

 

 

绍兴市市管企业房产管理办法(试行)

 

第一章  总则

第一条 为进一步规范市国资委监管企业(以下简称“市管企业”)房产转让和租赁行为,提高国有资产运营效益,促进国有资产保值增值,防止国有资产流失,根据《企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》《企业国有资产交易监督管理办法》等有关法律法规,结合市管企业实际,制定本办法。

 办法适用于市管企业及其下属国有及国有控股、国有实际控制企业(以下简称“各级子企业”)的房产转让和租赁行为

办法所称房产是指市管企业占有或使用且依法确认为企业所有的各类非居住用途、用于经营活动,能够带来收益的房屋、场地及构筑物等

本办法所称房产转让是指企业将房产所有权以有偿的方式转移给自然人、法人以及其它组织的行为。

办法所称房产租赁,是指企业将房产使用权以有偿的方式让渡给自然人、法人以及其它组织(以下简称“承租人”)使用的行为。

企业将房产使用权委托或承包给他人经营,或者以联营等名义合作,且不承担经营风险而获取收益的,视同租赁行为,应当按本办法有关规定执行。

 市管企业要建立信息化管理系统,充分运用数字化手段赋能国有房产管理,梳理并完善房产登记信息,建立动态跟踪管理机制。用于转让或出租的房产应权属清晰,存在法律、法规及相关规定不得转让或出租的房产,不得对外转让或出租。对历史遗留权属证明不齐或未变更的,应采取积极措施推进确权。

 市管企业要依据相关法律法规,按照权责明确、监管高效、规范透明的要求,建立健全房产转让和租赁管理制度,明确房产转让和租赁管理的责任部门、管理权限、决策程序和工作流程等,做到事前、事中、事后全程监督。

 市管企业要依据租赁价格、租赁面积、租赁期限等要素,制定重大和一般房产事项划分标准。重大房产事项应提交市管企业决策审批,一般房产事项由出租企业按其制度自行决策。重大房产事项应纳入企业“三重一大”事项,履行集体决策程序。单次租期限超过10年的租行为应按重大房产事项履行决策程序。

第六条 房产较多的市管企业原则上应建立有利于集中统一管理的专门性资产管理公司。

 

第二章 职责和分工

 市国资委负责指导督促各市管企业建立健全房产转让和出租管理制度、承担房产转让和出租管理责任。

 市管企业房产转让和出租管理的责任主体,负责指导各级子企业的房产转让和出租管理工作。市管企业应加强房产出租管理,结合实际制订内部考核指标,有效提高房产出租率和租金收缴率。对在出租过程中存在程序不规范、定价不合理、合同不完善,以及超期限出租、擅自续租和减免租金等问题,要加强清查整改。

第九条 出租企业应定期对出租房产等进行巡查,及时发现安全隐患、违章搭建等违反合同约定或其他法律法规的情形,并限期进行整改。对长期拖欠租金或合同到期仍不退还房产的承租人,要包括但不限于通过法律等手段收回出租房产。

第十条 产权交易机构应根据相关规定,科学制定交易规则,合理确定收费标准,不断优化服务流程,主动接受监督指导,努力提供更加便利、高效、经济的信息发布和交易平台。

 

 房产转让管理

第十一条 房产转让应当遵循公平、公开、公正的原则,转让信息应通过产权交易机构、公共媒体等渠道公开发布。转让底价10万元及以上的房产对外转让,必须按照企业内部管理制度履行相应决策程序后,在产权交易机构公开挂牌交易转让底价10万元以下的房产可由企业采取招标、竞价、比选等方式自行公开处置或委托产权交易机构公开挂牌交易。

第十二条 涉及市管企业内部或特定行业的房产转让,确需在国有及国有控股、国有实际控制企业、机关事业单位之间非公开转让的,由转让企业市管企业审核批准。

第十 企业房产转让的具体工作流程按照《企业国有资产交易监督管理办法》的规定执行。

第十 除国家法律法规或相关规定另有要求的外,房产转让不得对受让方设置资格条件。

第十 房产让价款原则上一次性付清。

 

 房产招租管理

十六 出租企业应结合主业发展规划和房产实际情况制定招租方案,方案应包括租期限、承租条件、租金底价及确定依据、租金递增幅度、招租方式、租金收付方式等内容。租金底价以专业机构评估结果作为参考依据。租赁期超过5年的应当建立合理的租金增长机制,并在出租合同内予以明确。

十七 房产出租应当遵循公平、公开、公正的原则,租赁信息应通过产权交易机构、公共媒体等渠道公开发布。租赁底价10万元及以上的房产出租必须通过产权交易机构公开选择承租人租赁底价10万元以下的房产出租可由企业采取招标、竞价、比选等方式自行公开处置或委托产权交易机构公开选择承租人。

公开出租原则上不得对承租人设置资格条件;确需设置的,不得有明确指向性或违反公平竞争原则,所设资格条件应报市国资委备案后在出租方案和公告中作出特别说明。

承租人租赁国有房产从事经营性活动,不得作为只对少数人开放、实行会员制的高档经营场所(私人会所),招租公告和合同文本中均应就此提前明示。

十八 市管企业在签订委托房产出租合同时,可以授权产权交易机构在首次公开挂牌出租期满未成交时,采用降低挂牌价格或不降低挂牌价格两种方式进行。采用降低挂牌价格方式的,在首次公开挂牌价格30%幅度内公开降价挂牌出租,每次降低幅度不超过10%,三次公开降价挂牌出租仍未成交的,由企业重新决策后在产权交易机构公开挂牌出租。采用不降低挂牌价格方式的,可用延挂期即时成交模式进行交易

十九 国有及国有控股、国有实际控制企业、机关事业单位之间,确有需要的,可采取非公开协议方式租房产。协议租赁价格可参照周边同期、同类房屋出租价格为参考,综合考虑房屋实际用途和市场供求等因素由租赁双方协商确定一般不低于评估。具体非公开出租事项由出租企业完成内部决策程序后,报市管企业批准。

确需主动邀请国内外知名品牌等特定承租人的,以及其他经市管企业认定需采取非公开招租情形的,可在市管企业房产出租管理制度中作出规定,并经市管企业集体决策后通过协商谈判方式进行招租。

 

 租赁租期管理

十条 房产租赁租期一般不超过5年。承租人对承租资产有较大投入的,租期可以按投资回收期适当延长,最长不超过10年,具体租期由出租企业完成内部决策程序后,报市管企业批准。

如因市委市政府中心工作公益民生需要,或因特殊原因确需承租人投入大额资金装璜改造等情况,租期确需超过10年的,可以延长,最长期限不得超过《民法典》等法律法规的相关规定具体租期由市管企业集体研究决定后,报市国资委备案

超长租期理由和必要性认证不充分,无租金增长机制,公开招租竞争不充分的,不适用超10年租期。

 租赁期限届满,且承租人未提出继续租赁需求的,出租企业应当依照合同约定收回出租资产,如相关资产仍拟继续对外出租的,应重新公开招租。重新招租一般应在合同到期2-3个月前,由出租企业重新制定方案按权限报批后实施。如承租人提出继续租赁需求的,按照市管企业续租相关制度执行,其中同一出租人承租同一房产最长时间不超过《民法典》等法律法规的相关规定(各合同租期合并计算)

 

 租赁合同管理

第二十二条 承租人一旦确定,出租企业应当与承租人签订规范的房屋租赁合同。租赁合同主要内容应包括:房产基本情况、租赁期限、租赁用途、保证金比例、租金及支付方式、装修条款、涉及搬迁的处理方式、房屋修缮责任、物业管理、提前终止约定、违约责任及免责条款、未经审批不得擅自违规搭建和改扩建、安全管理责任等。租赁合同生效后不得随意变更,因特殊情况确需变更的,应由出租行为原决策机构批准要加强对合同内容的法律审核,不得设置损害国有权益、明显有失公允的条款。出租企业原则上不可承诺租期结束后认购、退回或折价收购承租人的固定资产或装修费用。 

 出租企业应建立租金催收制度和预警机制,按照合同约定按时、足额收取租金,对于租金拖欠行为,应当及时采取有效措施进行追缴。合同中约定租金调整事项的,应在出租期限内依据市场行情、供需关系等因素合理调整租金水平。

 禁止以各种形式直接套取中间差价、不进行经营的转租行为。企业应在租赁公告及合同中约定,承租人未经企业书面同意不得擅自转租。承租在承租期内确因重大客观因素无力继续履行合同,且有新的承租人愿意承接原合同的,由原承租与新承租人共同提出申请,解除与原承租的合同关系,与新承租签订剩余期限租赁合同,具体由出租行为原决策机构审议批准。新合同的承租期等条款不变、租金不低于原合同。

 企业房产租赁一般不设装修宽限期。确需大规模装修且建筑面积较大的,可视情况给予不超过3个月的装修宽限期,具体条件、面积、期限等规则由市管企业结合实际研究确定;出租企业根据规则确定具体资产装修宽限期后,报市管企业批准。建筑面积超大,或对商业街区和大型综合体进行整体租赁的,经市管企业集体决策批准,装修宽限期可适当延长,但最长不得超过6个月。装修宽限期计入合同租期,租金自租期开始时计算,其中装修宽限期可减收或免收租金,并在招租公告中提前予以披露。

 加强租赁合同签订前的摸底调查,对承租进行资信审查,探索建立履约担保、信用及诚信审核制度。加强租赁合同履约管理,合理收取履约保证金。加强履约行为事后约束,对存在拖欠租金、擅自转租和自行改扩建等违约行为的承租人,列入集团失信人员名单,不得参与续租承租集团内的其他房屋。

 出租企业应当确保承租不存在违反租赁合同的行为,如承租不履行或不完全履行合同的,出租企业应当依法及时采取有效措施,确保国有资产收益安全。

 

 监督检查与责任追究

 市国资委依托信息化技术,推动房产智能化、规范化管理,对企业房产转让和租赁情况实行动态监管,不定期开展转让和租赁工作专项检查。

 市国资委加强对市管企业房产转让和租赁管理的跟踪督导和业务指导,对各市管企业房产出租率、租金收缴率等经济指标进行考核,并列入国有企业负责人目标责任制考核内容。

十条 市管企业督促所属企业及时、准确提供房产转让和租赁动态信息,强化房产转让和租赁内部审计,组织开展所属企业房产转让和租赁情况监督检查。

 出租企业应当定期实勘出租现场,并建立安全管理责任体系,督促承租做好安全生产相关工作

 企业相关责任人在房产转让和租赁过程中违反法律法规、规章制度,滥用职权、玩忽职守,造成损失的,依法依规追究责任。

 

  附则

本办法由绍兴市国资委负责解释。

 各委托监管单位、(县、市)国资监管企业可以结合本单位实际情况参照执行。

第三十五条 商业综合体或商场、写字楼、专业市场、长租公寓、康养公寓、酒店式公寓,有关部门认定的产业园区、物流园区等专业房产分租或经营的,可不适用本办法或相关条款,市管企业应根据具体情况和工作需要另行制定管理制度或操作规则进行规范。

第三十六条 对列入重点招商引资项目,以资产为主进行招商合作的,可依据有关规定,由市管企业按三重一大程序进行决策并组织实施。

 本办法自印发之日起执行。此前相关制度或规定与本办法不一致的,按本办法执行。

 



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